Como funciona o financiamento imobiliário
passo a passo, do início à aprovação
com a corretora Camila Ornelas

As etapas do financiamento imobiliário

O financiamento segue um caminho bem definido: começa com a simulação e a análise de crédito no banco, segue para a avaliação do imóvel (feita por engenheiro do banco), passa pela conferência da documentação do imóvel e do comprador e termina com a assinatura do contrato e o registro em cartório. Só então o banco libera o valor ao vendedor. Esse processo costuma levar de 30 a 60 dias, dependendo da organização da documentação.

Entenda também como financiar um imóvel em Brasília e como usar o FGTS para reduzir o valor financiado.

SAC ou PRICE: os sistemas de amortização

No sistema SAC, as parcelas começam mais altas e diminuem ao longo do tempo; no PRICE, são fixas. O SAC costuma resultar em menos juros totais e é o mais usado. Entender essa escolha ajuda a planejar o orçamento — e eu te explico cada opção.

Documentação e prazos

Quanto mais organizada a documentação, mais rápido o processo. Veja a documentação necessária e as taxas envolvidas.

As três variáveis que definem o custo real

Comparar financiamento pela taxa de juros anunciada leva à decisão errada com frequência. O que determina quanto você vai pagar de fato são três elementos combinados:

• O indexador. Contratos corrigidos pela TR, pelo IPCA ou com taxa prefixada se comportam de maneira muito diferente ao longo de vinte anos. IPCA costuma começar mais barato e carregar risco de inflação; prefixado dá previsibilidade e cobra por ela.
• O sistema de amortização. No SAC a parcela começa mais alta e cai ao longo do tempo; na Tabela Price ela é constante, com juros maiores no total.
• O CET, e não a taxa. O Custo Efetivo Total inclui seguros obrigatórios (MIP e DFI), tarifa de administração e avaliação. É o único número que permite comparar bancos de forma honesta.

Financiamento de imóveis de valor mais alto

Acima de certos patamares de valor, o imóvel sai das linhas com recursos do FGTS e entra em carteira própria do banco ou em SFI. Isso muda as condições: a taxa é negociada caso a caso, o percentual financiado costuma ser menor — exigindo entrada maior — e o relacionamento com a instituição pesa de verdade na proposta final.

É por isso que, nessa faixa, vale levar a mesma proposta a mais de um banco. A diferença entre a primeira oferta e a obtida após negociação costuma ser relevante, e ela se multiplica ao longo do prazo do contrato.

Antes de assinar, confira

• Se há carência e o que acontece com os juros durante ela.
• As regras de amortização antecipada — e se ela reduz prazo ou parcela.
• O custo dos seguros embutidos, que variam bastante entre instituições.
• A validade da aprovação de crédito, para não perder o prazo da negociação.
• Quem arca com a avaliação do imóvel e com os custos de registro do contrato.

Acompanho essa etapa junto com meus clientes porque é onde negócio bom vira negócio caro por falta de comparação. Veja também as taxas envolvidas na compra.

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